Nos últimos sete anos, Dejana Stosic, 26 anos, tem vivido em Belgrado, a capital sérvia. Oriunda de uma pequena cidade no sul do país, Dejana encontrou recentemente emprego com um salário mais alto numa empresa privada. No entanto, o custo de vida continua elevado e não tem planos para deixar a casa que aluga de forma partilhada.
“Demoro uma hora e meia a chegar ao trabalho, mas não tenho meios para viver mais perto do escritório, que fica num dos bairros mais caros de Belgrado”, afirma. “Há vários anos que gasto mais de metade do meu salário em contas e renda.”
Há alguns anos, a Ministry of Space, uma ONG com sede em Belgrado especializada em desenvolvimento urbano, criouum mapa de código aberto que reúne anúncios de aluguer e venda de casas no mercado de Belgrado e os compara com os salários médios e medianos. A experiência de Dejana não é incomum. Para grande parte de Belgrado, o mapa é vermelho, indicando que a habitação está longe de ser acessível.
Recentemente, o governo sérvio lançou um programa de empréstimos para pessoas com idades entre 20 e 35 anos que estão a comprar a sua primeira casa. O adiantamento é de apenas 1 %. No entanto, para estar elegível, o cidadão precisava inicialmente de ter um contrato de longo prazo, enquanto os desempregados precisavam de um fiador.
Após uma onda de objeções, o governo sérvio alterou a lei em maio, permitindo que pessoas com contratos temporários também se inscrevessem nas mesmas condições que os desempregados, que precisam de um fiador. A mudança significa que Dejana agora está elegível para o programa, derrubando a barreira que era não ter um contrato a longo prazo.
Atualmente, alugar um T1 no centro de Belgrado pode custar entre 600 e 1.200 euros*, de acordo com a Numbeo, uma base de dados de código aberto. Nos subúrbios de Belgrado, os preços variam entre 300 e 650 euros por um T1, valores aos quais acrescem as despesas da casa.
O Eurostat define habitação acessível como um valor inferior a 40 % do rendimento disponível de um agregado familiar. Marko Aksentijevic, da Ministry of Space, esclarece que este valor inclui as contas mensais.
De acordo com estatísticas oficiais, o salário médio mensal na Sérvia em dezembro de 2024 era de 837 euros. Um reflexo mais preciso do rendimento típico é o salário mediano, que também destaca a desigualdade de rendimentos. Em dezembro de 2024, o salário mediano na Sérvia era de 677,60 euros.
“Isto significa que uma família de três pessoas em Belgrado, com dois rendimentos médios, pode pagar até 400 euros de renda e contas sem que isso represente um elevado encargo financeiro”, afirma Aksentijevic. No entanto, os apartamentos atualmente disponíveis por esse valor são “na sua maioria, estúdios”, acrescenta. “As pessoas têm de escolher entre viver num espaço pequeno ou pagar mais do que podem. A situação é alarmante.”
Aksentijevic explica que a maioria das pessoas que trabalham no setor público, na educação e em serviços, onde os salários são frequentemente inferiores à média, não tem meios para viver perto dos seus locais de trabalho.
A pandemia da COVID-19, juntamente com a guerra na Ucrânia, aumentou significativamente o custo de vida e agravou assim a crise habitacional que a Europa atravessa.
“Os preços para alugar casa em Belgrado dispararam em 2022, aumentando até 50 % em menos de um ano. O aumento foi impulsionado em grande parte pela chegada de milhares de russos que fugiram do seu país depois de a Rússia ter invadido a Ucrânia há mais de três anos», afirmou a City Expert, uma das maiores agências imobiliárias da Sérvia, à K2.0. Após esse aumento abrupto, os preços diminuíram gradualmente nos dois anos seguintes, cerca de 20 % em 2023 e mais 10 % em 2024.
Em cidades como Belgrado, Tirana e Pristina, o custo combinado do aluguer e dos serviços públicos pode agora exceder os salários médios. A crescente disparidade entre a oferta e a procura faz com que os custos das hipotecas e das rendas sejam cada vez mais elevados, o que torna a habitação cada vez mais inacessível, especialmente para os jovens.
Cidadãos do Kosovo mudam-se para áreas urbanas inacessíveis
O ano passado representou um momento marcante no desenvolvimento urbano do Kosovo. Pela primeira vez, a maioria da população (50,2 %) vive em áreas urbanas, em comparação com 38 % em 2011, de acordo com dados do programa da ONU UN-Habitat.
“Isto representa uma grande mudança em direção à vida urbana e reflete mudanças socioeconómicas mais amplas que estão a acontecer em todo o país”, disse Besnike Koçani, da UN-Habitat, à K2.0.
A guerra de 1998-1999 no Kosovo teve um impacto significativo na disponibilidade de casas. De acordo com Koçani, 40 % das casas foram destruídas ou severamente danificadas. Em resposta a isto, grande parte da população rural mudou-se para as cidades à procura de uma casa.
“Como resultado, o panorama habitacional registou um aumento significativo na construção informal, particularmente durante o início dos anos 2000”, acrescenta Koçani. “Isto ocorreu principalmente devido à fraca supervisão institucional e ao planeamento insuficiente.”
As áreas urbanas do Kosovo tornaram-se mais densas, dominadas por edifícios que muitas vezes foram construídos sem ter em consideração a capacidade da infraestrutura ou os regulamentos de planeamento. Isto levou a uma expansão urbana descontrolada, aumentando a pressão sobre os serviços públicos e aprofundando as desigualdades de desenvolvimento entre os municípios. Algumas áreas, especialmente em Pristina, viveram outro boom de construção nos últimos anos. De acordo com dados da UN-Habitat partilhados com a K2.0, o número total de unidades habitacionais aumentou 41,3 %, passando de 412.000 em 2011 para 583.000 em 2024. Ao mesmo tempo, o número de casas e apartamentos vagos quase duplicou, passando de 99.808 em 2011 para 182.849 em 2024.
Este aumento nas taxas de ocupação está intimamente ligado à grande diáspora do Kosovo. Centenas de milhares de kosovares vivem e trabalham no estrangeiro, particularmente na Europa Ocidental. Muitos deles investem em imóveis nas suas cidades natais como um plano de reforma futuro ou para ajudar as suas famílias. Os imóveis em questão permanecem frequentemente desocupados durante a maior parte do ano, uma vez que os seus proprietários regressam apenas durante as férias ou viagens de verão. Esses investimentos impulsionam o setor da construção, mas também distorcem o mercado imobiliário, reduzindo a oferta e, consequentemente, inflacionando os valores dos imóveis.
Em Pristina, alugar um T1 custa entre 225 euros (nos subúrbios) e mais de 300 euros (no centro da cidade), de acordo com a Numbeo. Os anúncios das agências imobiliárias mostram que não existem praticamente T1 por menos de 300 euros. Um T3 custa normalmente mais de 300 euros fora do centro da cidade e mais de 600 euros nas zonas centrais.
Não existem dados oficiais sobre o aumento dos preços imobiliários no Kosovo nos últimos anos. “A minha estimativa é que o aumento nos últimos anos tenha sido entre 20 e 30 %”, afirma Driton Tafallari, especialista em habitação e desenvolvimento urbano.
Mesmo sem dados oficiais, é evidente que os preços dos imóveis no Kosovo aumentaram acentuadamente. Em 2014, um apartamento de 64 metros quadrados na “Rruga B” foi comprado por 720 euros/m². Hoje, o preço médio no mesmo bairro ultrapassa os 1.300 euros/m².
Além da acessibilidade, Koçani observa uma precariedade generalizada ao nível das infraestruturas no Kosovo. Os problemas são abundantes no abastecimento de água, esgoto, energia e transporte.
O Kosovo apresenta o salário médio mais baixo da região: 552 euros líquidos, de acordo com os dados oficiais mais recentes, de dezembro de 2024. A Albânia situa-se entre Belgrado e Pristina em termos de níveis de rendimento, com rendimentos médios mensais cerca de 30 % inferiores aos da Sérvia e 37 % superiores aos do Kosovo.
Viver com os pais por necessidade
A Albânia enfrenta uma crise habitacional semelhante, com rendas em alta e salários estagnados. Apesar da construção desenfreada e do rápido desenvolvimento urbano, a acessibilidade é uma questão importante, especialmente na capital e especialmente para os jovens.
Emre Berisha, um taxista de 25 anos de Tirana, vive em casa dos pais, tal como 70 % dos jovens albaneses. Ao passar pelas fachadas coloridas de Tirana, partilha a sua perspetiva desanimadora. “Não vejo como alguma vez terei condições para sair de casa – o meu salário teria de quase duplicar”, diz Berisha.
Alugar um apartamento de um quarto no centro de Tirana pode custar entre 500 e 900 euros por mês, caindo para 350-500 euros nos subúrbios, de acordo com a Numbeo. Estes valores, que excluem contas da casa, já ultrapassam em muito o limiar de 40 % do rendimento mensal utilizado usado para definir habitação acessível.
Tirana, Pristina e Belgrado são os centros económicos dos seus respetivos países, atraindo um grande número de jovens que se mudam para lá para estudar e procurar oportunidades de emprego. Ao contrário de Berisha, muitos deles não têm a casa dos pais e são obrigados a alugar. “Não ter um apartamento próprio, combinado com os preços elevados, torna a vida deles muito difícil”, diz Teuta Nunaj-Kortoçi, economista da Albânia.
“Em teoria, a única maneira de deixar de morar com os meus pais é casar e conseguir um empréstimo bancário”, diz Berisha. Esse é um fardo mais facilmente partilhado entre duas pessoas.
Além dos empréstimos bancários convencionais, Berisha provavelmente não estará elegível para o programa de empréstimos com condições favoráveis para casais jovens da Albânia. Lançado em 2018 e revisto em 2020, o programa continua focado exclusivamente em casais, mas tem enfrentado críticas generalizadas pelas suas falhas.
Entretanto, em 2025, cerca de 1.200 casais tiveram acesso a habitação social em Tirana. Para ficarem elegíveis, têm de provar que a sua casa atual está abaixo dos padrões mínimos.
A procura pelo programa excede em muito a sua capacidade. Entre 2018 e 2022, apenas 2.652 dos 7.645 pedidos foram aprovados – menos de metade, de acordo com dados oficiais.
Em Belgrado, Stoisic tem uma experiência semelhante. “Comprar um imóvel ainda parece uma missão impossível – talvez se eu me casar e tiver filhos, consiga um empréstimo para casais”, diz Stoisic.
Na Sérvia, o Parlamento aprovou recentemente alterações à lei sobre programas de empréstimos subsidiados para cidadãos com idades entre 20 e 35 anos. Independentemente da situação profissional, os compradores de primeira habitação podem solicitar empréstimos subsidiados pelo Estado até 100.000 euros. O valor mínimo de entrada é de apenas 1 % e o reembolso pode ser repartido por 40 anos. Milhares de pessoas candidataram-se e o regime foi criticado como insustentável.
Existem outros dois tipos de empréstimos disponíveis para casais com dificuldades em comprar casas, ambos destinados a cidades e aldeias subdesenvolvidas. Em 2021, o Ministério da Previdência Rural lançou um pequeno programa de subsídios que oferece 10.000 euros a famílias que desejem comprar casas em áreas rurais. A oportunidade está aberta a pessoas com menos de 45 anos, incluindo casais casados ou a viver juntos, pais solteiros e jovens agricultores. Os candidatos devem ser atuais inquilinos, ter um diploma em medicina, farmácia, agricultura, medicina veterinária ou terem um trabalho compatível com a vida no campo.
No Kosovo, não existem atualmente programas de habitação específicos para jovens. No entanto, em dezembro de 2024, a Assembleia do Kosovo aprovou o Projeto de Lei sobre Habitação Social e Acessível. A lei estabelece as bases para uma estratégia nacional de habitação a oito anos e propõe a criação de uma Agência de Habitação para supervisionar e centralizar a sua implementação. Além disso, introduz iniciativas de habitação acessível, incluindo subsídios para a compra de apartamentos destinados a jovens de 17 grupos identificados.
A lei também estende os benefícios da habitação social àqueles que não têm condições de pagar habitação a preços de mercado, limitando o aluguer a 30 % dos rendimentos do agregado familiar. Os jovens foram recentemente incluídos como uma categoria-alvo, embora a lei ainda não tenha medidas concretas estabelecidas para eles.
A habitação social pode ser uma solução?
Na Europa Ocidental, a habitação social destina-se não apenas a famílias com baixos rendimentos, mas também como um trampolim para a entrada no mercado imobiliário. A situação é bastante diferente na Sérvia, no Kosovo e na Albânia. Apesar do número crescente de pessoas com dificuldades em pagar pela sua habitação, a pouca habitação social que está disponível é reservada quase exclusivamente aos mais pobres. E ainda assim, as listas de espera são longas.
Na Albânia, a habitação social, tanto pública como privada, representa apenas 0,1 % do parque habitacional total, de acordo com um relatório de 2014 da Comissão Económica das Nações Unidas para a Europa (a análise mais recente sobre o assunto). Na Sérvia, o Estado detém apenas 0,5 % do parque imobiliário.
Numa lei de 2016, a Sérvia substituiu o termo “habitação social” pelo conceito de “apoio à habitação”. Isto inclui apartamentos sociais alugados a famílias de baixos rendimentos a preços subsidiados, embora os inquilinos continuem a ter de pagar as contas da casa. Para muitos – especialmente trabalhadores sazonais e informais – até mesmo pagar as contas é algo que está fora do seu alcance. Muitos encontram-se endividados e em risco de despejo, de acordo com a A11, um grupo de direitos humanos com sede em Belgrado.
O número de sérvios que precisam de apoio está a crescer. De acordo com o Ministério da Construção, apenas os 10 % mais ricos podem alugar ou comprar habitação sem passar por dificuldades financeiras.
“É claro que o Estado tem de ajudar setores muito mais amplos da população do que aqueles que vivem em condições extremamente difíceis”, afirma Aksentijevic.
No Kosovo, a habitação social é regulamentada pelos municípios e ainda não foi consolidada num programa nacional centralizado. Entre 2003 e 2024, a maioria dos municípios construiu ou atribuiu edifícios separados especificamente para habitação social. De acordo com dados do Ministério do Ambiente, Ordenamento do Território e Infraestrutura, 20 municípios operam atualmente programas de habitação social. Todos têm por base o mesmo modelo: edifícios independentes reservados aos beneficiários.
Tal como na Albânia e na Sérvia, a habitação social no Kosovo destina-se a apoiar os cidadãos vulneráveis. No entanto, muitos outros não têm condições para comprar casa própria.
Na verdade, este problema está a tornar-se um desafio em toda a União Europeia. Apenas 8 % do parque habitacional da UE é classificado como habitação social, de acordo com dados da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico. Em 2022, 69 % da população da UE vivia em casas próprias, enquanto os restantes 31 % viviam em casas arrendadas.
Entre 2015 e 2023, os preços da habitação na UE aumentaram em média 47 %, enquanto os custos de arrendamento aumentaram 18 %, de acordo com a Efsyn. Embora nenhum país dos Balcãs Ocidentais tenha registado protestos relacionados com a habitação nos últimos anos, o mesmo não se pode dizer de outros países da UE.
Espanha viu acontecer algumas das suas maiores manifestações em abril de 2025. Milhares de pessoas manifestaram-se em mais de 40 cidades, exigindo um melhor equilíbrio entre o turismo e a habitabilidade para os residentes. Os protestos concentraram-se em locais de alta procura, como as Ilhas Canárias.
Em 2023, a Espanha adotou uma lei que estabeleceu um sistema nacional de referência de preços de arrendamento, que fornece dados sobre os custos de arrendamento em cada área e inclui medidas como incentivos fiscais para proprietários que ofereçam arrendamento acessível. Em zonas designadas de alta pressão, os proprietários de grandes carteiras imobiliárias estão proibidos de assinar novos contratos de arrendamento que ultrapassem o preço de referência definido para a sua área. Mas a crise na Espanha está longe de ser única.
Na Grécia, onde o turismo domina a economia, a escassez de habitação tem sido uma fonte de frustração pública há mais de uma década. Os preços dos imóveis atingiram o máximo em 2024. De acordo com a Efsyn, cerca de um terço dos residentes gregos gasta mais de 40 % do seu rendimento disponível em habitação.
Por outro lado, a Áustria é frequentemente citada como um modelo a seguir para a política municipal de habitação. Viena constrói habitação social há mais de 100 anos. O programa foi lançado pelo Partido Social-Democrata depois de Viena se ter tornado um estado federal em 1922. Inicialmente, foi financiado através da venda de obrigações e, mais tarde, apoiado por receitas municipais, incluindo um imposto progressivo especial sobre os senhorios e impostos sobre bens de luxo – coletivamente conhecidos como “imposto Breitner”, introduzido pelo vereador Hugo Breitner.
Entre 2004 e 2019, Viena construiu 220.000 apartamentos em mais de 2.300 edifícios municipais. Hoje, cerca de um quarto dos dois milhões de habitantes de Viena vive nessas unidades. Estes beneficiam de rendas baixas, com uma média de apenas 6,67 euros por metro quadrado. Uma história de sucesso que parece estar fora do alcance de tanta gente, tanto na UE como nos Balcãs Ocidentais.
**As taxas de câmbio do euro estão arredondadas e atualizadas à data agosto de 2025.
