Corria o ano de 2007 quando o Governo de José Sócrates decidiu criar o programa Porta 65 – Arrendamento por Jovens, que veio substituir o IAJ (Incentivo ao Arrendamento por Jovens). Este último vigorava desde 1992, mas carecia de atualizações que acompanhassem a degradação das condições de vida daqueles que estavam a entrar no mercado de trabalho. A estagnação económica do país fazia-se sentir desde a virada do século, em linha com a desaceleração do consumo, o fraco aumento da produtividade e o aumento gradual do desemprego, que, em 2007, atingia os 9,1 % da população (neste momento fixa-se em 6 %, segundo os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística). Para agravar a situação, estava iminente uma crise económica que ecoaria a partir dos Estados Unidos, com base na “bolha” no mercado de residências. O cenário precipitaria Portugal para o pedido de resgate financeiro à troika, que veio a acontecer em 2011.
Para este desenlace, muito contribuíram as políticas públicas que, durante as décadas anteriores, promoveram a concessão de crédito para alavancar os setores da construção e do imobiliário. Já no século XXI, essas mesmas políticas culminaram num grave problema de endividamento. “No ano 2000, a soma do crédito concedido às famílias para aquisição de habitação com o crédito ao consumo e com o crédito às empresas dos setores de construção e imobiliário representava cerca 65 % do crédito total. Em 2010, este ascendia a 69 %”, explicam os economistas Fernando Alexandre, Luís Aguiar-Conraria e Pedro Bação, no livro Crise e Castigo e o Dia Seguinte, publicado em 2016.
É neste cenário de insatisfação e insegurança que o Governo de José Sócrates decide atualizar o apoio ao arrendamento para jovens. Apesar de aprovado em 2007, o instrumento financeiro Porta 65 – Arrendamento por Jovens só saiu do papel em 2010, numa altura em que efervescia o sentimento de descontentamento entre uma geração “à rasca”, devido à precariedade laboral. “Sou da geração casinha dos pais” é um dos versos da música do grupo Deolinda que se tornou um “hino” para essa mesma geração.
Até aos dias de hoje, o Porta 65 continua a ser o único instrumento do Estado que se centra exclusivamente no apoio ao arrendamento por parte de jovens, com até 35 anos, sem nunca ter sofrido alterações. Este ano, o Governo anunciou a compatibilização deste com o Programa de Arrendamento Acessível (PAA), medida que promete alargar as margens de acesso a este apoio. No entanto, impõe-se a dúvida: será a medida eficaz para dar resposta ao atual contexto do mercado habitacional que os jovens enfrentam? Depois de mais de uma década sem alterações ao Porta 65, será esta resolução suficiente para acompanhar a flutuação da situação económica desde a enfrentada pela “geração à rasca”?
Programa Porta 65 e o aumento das rendas
Passam quase seis anos desde que Oriana Ornelas decidiu trocar a ilha da Madeira pelo Porto para assentar arraiais. Aos 29 anos, vive com a namorada num apartamento T1, localizado junto ao Palácio de Cristal, pelo qual pagam 450 euros mensais. Há dois anos, decidiram candidatar-se ao programa Porta 65, através do qual é-lhes depositado, neste momento, um total de 157,5 euros nas suas contas (35 % do valor que pagam de renda) até ao dia 8 de cada mês. No primeiro ano, o apoio correspondeu a metade do valor da renda e, nos próximos três anos, descerá para os 25 %. Estas são as proporções mais elevadas previstas no Porta 65, que se divide em três escalões e se estende por um máximo de cinco anos. Nos restantes dois escalões, as proporções do apoio descem para os 40 % e os 30 %, no primeiro ano, e vão até aos 20 % e 10 % do valor da renda, nos últimos três anos.
A alocação em cada escalão é calculada consoante a taxa de esforço dos candidatos. Segundo as regras, o valor da renda deve ser igual ou inferior a 60 % do rendimento médio mensal bruto dos inquilinos. Oriana está, neste momento, em situação de desemprego, após ter decidido abandonar a restauração para se dedicar ao mundo da estética, onde procura agora uma oportunidade para alavancar os seus rendimentos. Em conjunto, ela e a namorada auferem “cerca de 1400 euros mensais”.
Um apartamento T1 a 450 euros no centro do Porto “já é algo bastante difícil de encontrar”, dado o aumento expressivo das rendas nos últimos anos, desabafa Oriana. Não obstante, o valor coloca este casal quase no limite da elegibilidade do Porta 65: as margens de acesso ao programa determinam que os candidatos não podem pagar mais do que 466 euros de renda por um imóvel T0 ou T1, no Porto. Em Lisboa, o limite para estas mesmas tipologias sobe para os 578 euros, de acordo com os valores estabelecidos para o ano de 2021. Ou seja, os jovens que pagam uma renda acima desse valor são automaticamente excluídos do programa (ressalve-se que os limites variam consoante a tipologia e a região onde se localiza o imóvel).
As margens são, portanto, bastante limitadas, tendo em conta que, segundo o INE, o valor médio das rendas na capital do país fixa-se em 11,24 euros por metro quadrado. O que significa que um apartamento T1 com 60 metros quadrados, por exemplo, custa em média 674,4 euros de renda, atualmente.
Por este mesmo motivo, Aline Pinto considera também “um achado” o apartamento que conseguiu arrendar em Lisboa. Natural de Fafe, mudou-se para a capital do país durante o último ano, para se dedicar à produção de eventos, e decidiu também candidatar-se ao programa Porta 65 para aguentar os custos de vida que se intensificaram com a mudança. Vive num apartamento de tipologia T1+1 na zona do Campo Grande, pelo qual paga uma renda de 550 euros. Dado o vencimento de “praticamente 900 euros” mensais, conseguiu também o apoio máximo concedido pelo programa.
A fórmula de cálculo dos limites máximos das rendas previstas no Porta 65 foi estabelecida em 2010 e garante que as mesmas sejam atualizadas todos os anos. Porém, em dez anos, os limites elegíveis para o programa subiram apenas 13 %, apresentando um desfasamento face ao crescimento dos valores das rendas no mercado livre. Apenas entre 2017 e 2021, o valor mediano das rendas em Portugal aumentou 38 %, apontam os dados do INE.
Por outro lado, o programa de arrendamento jovem parece ter também uma taxa de rejeição elevada. Segundo dados do Ministério das Infraestruturas e da Habitação, citados pelo Público, 43 % das 19651 candidaturas submetidas em 2021, ao longo dos quatro momentos em que o programa abre concurso anualmente, foram rejeitadas por “desconformidade ou falta de dotação”.
Mais 7 milhões para o Porta 65 em 2023
Em resposta às perguntas enviadas pelo Gerador, a Secretária de Estado da Habitação, Marina Gonçalves, realça, por outro lado, que “nos últimos anos o programa tem aumentado a sua dotação orçamental e melhorado, progressivamente, a sua performance ao nível da taxa de execução e do número de pessoas abrangidas”. A quantidade de jovens apoiados em 2021 cifra-se em 22.262 – o número “mais elevado dos últimos dez anos”.
A medida de compatibilização do Porta 65 com o Programa de Arrendamento Acessível (PAA) estava já prevista no Orçamento de Estado para 2022, mas ainda não foi aplicada. No entanto, a Secretária de Estado da Habitação já assegurou que a mesma será efetivada até ao final do ano. Assim, “pretende-se que passe a ser prevista a cumulação dos dois programas, tendo em vista alargar o leque de apoios proporcionados aos jovens. Os programas serão também compatibilizados com o objetivo de melhorar a sua eficiência e acessibilidade, bem como permitir a atualização dos tetos máximos de renda previstos no programa Porta 65”, explica Marina Gonçalves. Com a concretização desta medida, os tetos máximos das rendas elegíveis para o programa Porta 65 podem subir, no caso de um T0 ou T1, no Porto, dos 466 para os 775 euros, e, em Lisboa, dos 578 para os 900 euros.
A Secretária de Estado salienta ainda que “pese embora no último ano este programa já ter tido a maior execução de verba da sua história [foram apoiados 22.262 contratos], esta dotação será novamente reforçada no Orçamento do Estado para 2023, com um aumento na ordem dos 27 %”. O valor representa mais 7 milhões de euros disponibilizados para este programa, tendo em conta a dotação atual de 24.5 milhões de euros. Desta forma, o Governo prevê reforçar o aumento de um máximo de 300 euros por mês por cada apoio prestado.
Compatibilização do Porta 65 com o PAA será eficaz?
Apesar de prever um alargamento do raio de incisão dos apoios, a medida de compatibilização do Porta 65 e do PAA é vista com apreensão por parte de especialistas. Para a associação Habitação Hoje, igualar as margens de acesso ao programa Porta 65 às estipuladas para PAA significa um “aumento da verba disponibilizada pelo Governo para cada apoio, considerando que serão aceites rendas mais elevadas. O que quer dizer que, se a verba aplicada ao programa não for proporcional, menos candidaturas serão aceites”.
A medida vai fazer com que o valor limite das rendas elegíveis dispare, em algumas regiões e tipologias, para mais do dobro. “No Porto, vão aumentar em média 67 %, ou seja, para apoiar mais pessoas, o orçamento disponibilizado para o programa Porta 65 teria de aumentar no mínimo 67 %”. O que não vai acontecer. “Além disso, esta compatibilização pode inflacionar o preço das rendas”, explica Bernardo Alves, da Habitação Hoje.
O PAA foi um instrumento criado em 2019 com a finalidade de incentivar os senhorios a praticarem preços inferiores aos da generalidade do mercado, oferecendo, em contrapartida, a isenção de IRS e IRC. As casas afetas a este programa devem apresentar uma renda máxima no mínimo 20 % inferior ao preço de referência de mercado, com um contrato mínimo de cinco anos. No entanto, apesar dos benefícios para os senhorios, a falta de adesão dos mesmos tem vindo a comprometer a eficácia do programa. Segundo dados do Ministério das Infraestruturas e da Habitação, foram submetidos 1033 contratos desde a entrada em vigor deste programa, dos quais 868 foram aprovados. “Os senhorios não aderem ao PAA para não se comprometerem com rendas de maior longevidade e por causa da burocracia que a adesão implica”, aponta o representante da Habitação Hoje.
Luís Mendes, investigador do Centro de Estudos Geográficos da Universidade de Lisboa e membro da direção da Associação de Inquilinos Lisbonenses, explica, por sua vez, que “a isenção de impostos, que é condição sine qua non para valorizar o PAA e tentar atrair os privados para o mercado de arrendamento acessível, não está a ter o efeito desejado porque a margem de isenção fiscal não cobre a margem de lucro que o mercado de renda livre oferece”. Em retrospetiva dos três anos que passaram desde a aplicação do PAA, o especialista observa que o mesmo “foi ganhando algum património”, mas “ainda apresenta uma oferta muito limitada relativamente àquilo que a população precisa”.
Embora a compatibilização com o Porta 65 seja uma tentativa de trazer algumas dessas propriedades para o programa de apoio a jovens, Luís Mendes não considera que esta medida acompanhe o sobreaquecimento do mercado de arrendamento. “O mercado conseguiu não só suportar a pandemia como parece até estar mais revigorado”, sublinha. “A meu ver, os jovens fazem parte dos grupos mais vulneráveis, porque estão numa situação de dependência e precariedade laboral. É muito complicado sobreviverem a um mercado tão especulativo e inflacionado como o que temos atualmente”, dá conta, em conversa com o Gerador, o também consultor técnico e científico no Gabinete de Vereadores da Câmara Municipal de Lisboa e, ocasionalmente, na Assembleia da República.
Jovens saem mais tarde de casa dos pais
De acordo o estudo “Os jovens em Portugal, hoje: Quem são, que hábitos têm, o que pensam e o que sentem”, publicado pela Fundação Francisco Manuel dos Santos e que teve por base um universo de 2,2 milhões de jovens, entre os 15 e os 34 anos de idade, os rendimentos de três quartos dos jovens (72 %) não ultrapassam os 950 euros líquidos por mês, sendo que o salário médio mensal de 30 % fica-se pelo escalão que vai dos 601 aos 767 euros. Acresce o facto de, atualmente, o orçamento dos portugueses estar também pressionado pelo aumento da inflação (em outubro alcançou os 10,2 %, o valor mais elevado dos últimos 10 anos), que tem afetado desde o preço dos bens essenciais até às prestações de créditos à habitação.
As dificuldades financeiras fazem com que os jovens portugueses estejam a sair de casa dos pais cada vez mais tarde. Em 2010, quando o programa Porta 65 foi lançado, as gerações mais novas abandonavam a casa dos pais em média, aos 28,7 anos de idade, enquanto a média da União Europeia se situava nos 26,5. Em 2021, segundo os dados do Eurostat, a média nacional subiu para os 33,6 anos. O que faz dos jovens portugueses os que mais tarde saem de casa dos pais, entre todos os estados-membros.
O problema do acesso à habitação – não só para os jovens, mas para muitas famílias portuguesas – ganhou novos contornos na última década, devido sobretudo ao fenómeno da gentrificação. “Com o desenvolvimento das cidades, o Porto, por exemplo, atraiu muito investimento de privados no sentido de capitalizar os edifícios. O problema é que também o investimento público em infraestruturas está a valorizar os serviços privados que existem à volta. Ao ter uma estação de metro perto, por exemplo, os edifícios passam a valer mais e as pessoas que viviam naquele sítio são afastadas porque deixam de conseguir suportar o custo de vida”, aponta o interlocutor da Habitação Hoje.
Uma vez que existem alternativas mais atraentes, do ponto de vista financeiro, para os proprietários (como o alojamento local), a oferta de quartos para arrendamento de longa duração tem vindo a diminuir e, consequentemente, os valores dispararam. Um dos números recentes que melhor ilustram esta dinâmica prende-se com a oferta de quartos disponíveis para arrendamento a estudantes, que caiu 80 % desde o último ano letivo, segundo os dados mais recentes do Observatório de Alojamento Estudantil da Direção-Geral do Ensino Superior. O que fez subir os preços dos mesmos em 10 %.
Políticas públicas estão hoje mais focadas no arrendamento
A asfixia do mercado de arrendamento fez com que, ainda em 2017, António Costa considerasse a habitação uma bandeira para o seu Governo, prometendo uma “nova geração de políticas” para esta área. Para um maior controlo de um mercado muito dependente do setor privado, a prioridade seria aumentar e renovar o parque público de casas, que representa apenas 2 % do total das habitações disponíveis no país. A nível europeu a média sobe para os 12 %. O Governo propôs-se a elevar o valor para os 5 %, a médio prazo, o que representaria a criação de mais 170 mil habitações públicas. Promessa arrojada que, entretanto, o executivo já deixou cair por terra.
Com a injeção de fundos comunitários prevista no Plano de Recuperação e Resiliência, o Estado português tem, neste momento, mais de 2 mil milhões de euros para aplicar no IHRU (Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana) – a autoridade pública afeta ao mercado de habitação –, com a finalidade de prestar um maior apoio às famílias em situação de pobreza habitacional e revitalizar o parque público por meio da aquisição, reabilitação e de novas construções. A injeção do capital tem um período de execução até 2026, sendo que, entre outros objetivos, o Governo prevê mais 6800 alojamentos disponíveis no mercado até essa data, para arrendamento a preços acessíveis a “grupos-alvo identificados”.
Ao Gerador, a secretária de Estado da Habitação, Marina Gonçalves, aponta que “esta necessidade estrutural de robustecer o parque habitacional público não invalida a promoção de um mercado privado saudável, sendo fulcral adotar mecanismos de articulação com o mesmo, através de instrumentos que incentivam a deslocação da oferta existente para as políticas de arrendamento acessível, bem como o reforço de instrumentos de intervenção mais direta, como o Porta 65”.
Neste sentido, verifica-se que, hoje, ao contrário do que acontecia até 2008, “as políticas públicas não estão voltadas para construir, reabilitar ou para apoio à compra de casa própria, mas sim para arrendar”. O que mostra um agravamento das dificuldades dos portugueses no que toca à habitação, como explica Bernardo Alves, da Habitação Hoje.
Que medidas alternativas podem existir?
O investigador Luís Mendes considera que, perante o contexto atual do mercado, o IHRU está numa situação difícil. “Se sobe o valor dos contratos das rendas [estipulados no PAA e no Porta 65], vai acabar por reforçar a tendência especulativa. Porque os proprietários podem aumentar o valor das rendas. Por outro lado, a medida de baixar as margens previstas nos programas pode estrangular a oferta. Como os preços do mercado estão muito elevados, os jovens não conseguiriam encontrar casas com os valores estipulados. Desta forma, ainda reduziria mais a oferta. Portanto, estamos perante um grande dilema.”
Do lado da oferta, uma vez que o mercado habitacional está dependente quase na totalidade do setor privado, para incentivar os senhorios a colocarem os seus imóveis no mercado de arrendamento acessível, “muitos especialistas” defendem uma medida mais radical, que passaria por “um choque fiscal” assente numa expressiva redução dos impostos que os senhorios pagam pelos imóveis. “Por exemplo, uma carga fiscal de 5 % sobre os imóveis arrendados. Esta seria uma medida que permitiria aumentar de tal forma a oferta disponível no mercado, que os preços tendencialmente recuariam”, ilustra Luís Mendes. “Penso que seria benéfico experimentar esta solução por um período. Muito lucro seria retirado ao Estado, de facto, mas seria uma forma de revitalizar o mercado. Caso a medida não funcionasse, aí já se poderiam tomar outras medidas, como por exemplo penalizar em sede de IMI [Imposto Municipal sob Imóveis] os proprietários que tenham casas vazias, desprovidas de função social e económica”, defende.
Estima-se que em Portugal existam cerca de 730 mil casas vazias e abandonadas, segundo valores apurados em 2020 pela Federação Europeia das Organizações Nacionais que Trabalham com Sem-Abrigo (Feantsa). A Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE) confirma o valor. Portugal é atualmente dos países da OCDE com maior número de casas por mil habitantes, sendo que 14 % estão devolutas. “Uma vez aproveitadas, estas permitiriam satisfazer as necessidades das famílias portuguesas, dos imigrantes e ainda sobravam”, destaca Luís Mendes.
De acordo com a Secretária de Estado da Habitação, neste momento estão “em curso trabalhos tendentes à realização de um estudo ao mercado habitacional, com o objetivo de analisar as práticas internacionais em matéria de regulação e os respetivos resultados, bem como a situação atual do mercado de arrendamento em Portugal e respetivo regime legal, que tem como objetivo criar e reforçar os instrumentos já existentes de acesso à habitação, nomeadamente pelos mais jovens”.
Desta forma, o país enfrenta um momento decisivo para a revitalização do mercado da habitação em Portugal, podendo ser importadas medidas de outros países. Segundo Luís Mendes, entre os melhores exemplos internacionais, no que diz respeito às políticas públicas de habitação, estão as cidades de Berlim, onde já se promoveu a “expropriação de propriedades de grandes fundos de investimento em imobiliário”, ou o Reino Unido, que apresenta políticas que obrigam os “produtos imobiliários que chegam ao mercado a apresentarem uma parcela das casas disponível para arrendamento acessível”.
*Texto inicialmente publicado a 7 de novembro de 2022.
